Razboi cu cheile pe masa
Imobiliare | Data Publicarii: 24-03-2009

Cei care si-au achizitionat o locuinta cu ajutorul unui credit imobiliar pe termen lung (30-35 de ani n.r.) ajung sa plateasca la finele perioadei de rambursare chiar si de 5 ori mai mult valoarea acesteia, in conditiile in care, in prezent, pretul locuintei respective a scazut aproape la jumatate din valoarea initiala. De exemplu, o persoana care a luat un credit de 160.000 de euro pentru achizitionarea unui apartament de 2 camere, va rambursa bancii la final peste 400.000 de euro, locuinta sa valorand in momentul de fata mai putin de 100.000 de euro.

In plus, romanii trec printr-o perioada dificila, isi pierd slujba de la o zi la alta, multora dintre noi ni s-a redus venitul lunar si prin urmare capacitatea de rambursare a unui credit mai mare ar putea fi afectata. Ba mai mult, in momentul in care clientul se duce la banca pentru a discuta ce se poate face cand a ajuns in imposibilitatea de plata, acesta se va lovi de restrictiile si de comisioanele bancii, datoriile lui crescand la orice modificare a planului initial de rambursare a creditelor.

Ceea ce uita clientii de fiecare data in discutiile cu reprezentantii bancilor este ca ei pot renegocia clauzele contractuale, iar daca vad ca nu pot ajunge la o intelegere, acestia pot recurge chiar si la abandonarea casei, mai exact, renegocierile se vor discuta cu cheile pe masa. Evident aceasta situatie nu va fi una agreata de banci, ele dorind banii clientilor si nu casele lor, atunci bancherii ar putea cauta impreuna cu respectivul client o cale de mijloc.

Rau-platnicii dau vina pe criza

''In momentul in care clientul ajunge in imposibilitatea de a-si mai putea plati ratele, bancile ar trebui sa fie deschise renegocierilor si ar trebui sa sustina un portofoliu de clienti care isi platesc regulat ratele. De asemenea, analiza situatiei clientului ar trebui sa fie facuta cu buna-credinta ca intr-adevar acesta sa beneficieze de solutii reale pentru situatia sa financiara. Personalul bancilor va trebui sa isi schimbe mentalitatea de a fi de partea cealalta a «ghiseului» si sa inteleaga ca salariile si job-urile lor stau in deciziile pe care fiecare client le ia '', a declarat pentru Curierul National, Ruxandra Andrei, Deputy General Manager Finzoom.

Mai mult decat atat, aceasta a spus ca bancile percep taxe pentru orice schimbare a planului initial de rambursare a creditelor. ''In acest moment cred ca e mai importanta rambursarea pur si simplu sub orice forma si in orice conditii, aceste comisioane ar trebui sa dispara'', a subliniat reprezentantul Finzoom.

Totodata, Ruxandra Andrei a atras atentia si asupra faptului ca exista clienti care, chiar daca au posibilitatea de a-si plati ratele acestia nu o fac din simplul motiv ''ca este criza''. ''in egala masura, consumatorii care inceteaza sa isi achite ratele doar pentru ca «este criza, domnule» ar trebui penalizati pentru a nu crea un precedent si nici pentru a permite ca acei clienti seriosi care fac eforturi si economii serioase pentru a respecta contractul semnat cu banca sa aiba de suferit pe nedrept (banca sa isi recupereze pierderile cresterii numarului de rau-platnici prin supraincarcarea clientilor activi cu taxe si/sau comisioane noi/ mai mari)'', a spus Ruxandra Andrei.

Relatia client-banca, privita ca pe un parteneriat

Recomandam clientilor sa mentina un contact regulat si actualizat cu banca/bancile finantatoare pe toata perioada cand intervin probleme obiective in rambursarea ratelor, cand conditiile de venit se schimba sau se confrunta cu alti factori temporari in bugetul familiei, a spus Raluca Dobre, analist financiar Kiwi Finance. 'Si bancile si clientii trebuie sa priveasca relatia lor ca un parteneriat pe termen lung, in care atunci cand apar probleme trebuie sa gaseasca solutii anticiclice, responsabile, lucide si transparente. Pentru ca numai asa un parteneriat este de succes si castigator pentru toate partile implicate pe termen lung. Decizia de acceptare/aprobare a unei astfel de solicitari apartine in exclusivitate bancii si este in functie de politica de risc a fiecarei banci, de profilul clientului si comportamentul lui de plata anterior, de tipul si caracteristicile creditului contractat, de garantii, de expunerea clientului, de factorii obiectivi ce au condus la aceasta situatie si de planul de redresare viitor prezentat de client'', a declarat pentru Curierul National Raluca Dobre, analist financiar Kiwi Finance.

In plus, Raluca Dobre a mai spus ca ''trebuie avut in vedere ca mai devreme sau mai tarziu aceasta criza isi va fi terminat efectele si atunci bancile vor vrea din nou clienti si cota de piata, iar clientii vor avea din nou planuri si nevoie de credite sa si le realizeze''.

Problema nu mai poate fi ocolita

"Problema delicventei pe segmentul creditelor ipotecare devine o chestiune deosebit de importanta, care nu poate fi eludata in noul context macroeconomic si este cazul sa fie atacata cat se poate de serios atat la nivelul autoritatilor cat si de opinia publica", a declarat pentru Curierul National Liviu Voinea, director executiv al Grupului de Economie Aplicata - GEA. In opinia sa, este vorba despre o tema de interes, inca neabordata, care nu mai poate fi ocolita. "Ma gandesc acum ca ar trebui creat un comitet special format din reprezentanti ai Bancii Nationale si ai Guvernului care sa urmareasca acest fenomen pentru ca se va manifesta tot mai acut. Pana la sfarsitul anului ne asteptam la o dublare a somajului fata de nivelurile actuale si este evident ca va exista o expunere deosebita a mai multor familii care au contractat imprumuturi ipotecare sau credite de consum garantate cu ipoteci", a adaugat Liviu Voinea.

Asupra implicatiilor unui astfel de fenomen a insistat si Dragos Cabat, presedinte al Asociatiei Analistilor Financiari - CFA Romania. "Ar fi o situatie deosebit de grava pentru ca bancile s-ar vedea in posesia a mai multor locuinte pe care ar trebui sa le vanda intr-o piata imobiliara deja serios afectata de lipsa cumparatorilor. Ar fi costuri imense, complicatii tehnice pentru ca admiterea unui credit performant aduce implicit pierderi bancilor. Pe de alta parte, in sectorul imobiliar ne-am confrunta cu un numar considerabil de apartamente vechi, locuite, care ar intra pe piata. Ma astept ca acest fenomen sa fie mai dureros in zonele sarace", a comentat Dragos Cabat.

Ionut Dumitru, economist-sef la Raiffeisen Bank Romania, considera ca riscul sistemic este ceva mai mic decat in alte tari pentru ca volumul creditelor ipotecare se cifreaza la doar 4% din produsul intern brut, dar admite ca problema incepe sa se acutizeze. "Daca luam in calcul indicatorul ratei riscului de credit 1 al BNR, vedem ca in decembrie 2008 procentul imprumuturilor neperformante era de 6,5% din total si de atunci a mai avansat putin. intr-un an si jumatate acestea s-au dublat pe fondul deteriorarii situatiei din economie", a precizat Ionut Dumitru.

Bancile nu isi doresc casele

Efectele asupra sistemului bancar a unei rate de default ridicate pe segmentul creditelor ipotecare ar fi deosebit de negative, implicand provizioane la nivelul bancilor, potentiale pierderi, necesitatea unor recapitalizari, costuri de intretinere a activelor executate si proceduri complicate de licitatii. Este si motivul pentru care este o opinie unanima ca bancile au tot interesul sa nu se ajunga in acest impas al executarilor silite.

"Apare ca evident ca nicio banca nu isi doreste conturarea unei astfel de solutii. Nu suntem, pana la urma, dealeri de proprietati imobiliare. Desigur ca avem in vedere ca orice contract sa se finalizeze prin rambursarea de catre client a sumelor prin plata unor rate lunare si nu prin lichidarea activului imobiliar", a explicat Ionut Dumitru subliniind ca institutiile bancare responsabile vor urmari alte solutii: rescadentare, amanare a platilor, transferarea creditului dintr-o moneda in alta.

"Este clar ca bancile prefera sa renegocieze pentru ca altfel ar trebui sa admita credite neperformante ceea ce poate fi dezastruos pentru bilantul bancilor. Este in interesul lor sa pretinda ca imprumuturile sunt rambursabile pe termen mediu", a afirmat Dragos Cabat. "Cred ca pana la urma se va ajunge la o solutie de compromis. Nu este moral ca bancile sa execute populatia in conditiile in care vor primi ajutoare de stat", a spus Liviu Voinea. Acesta a intarit ca in urma contractarii imprumutului cu FMI este posibil ca bancile sa primeasca inclusiv injectii de capitalizare din partea statului roman si nu numai sprijinul indirect al reducerii rezervelor minime obligatorii.

Directorul executiv al GEA apreciaza ca institutiile statului trebuie sa caute o solutie de ansamblu a acestei probleme. "Autoritatile au stimulat populatia sa ia credite, acum trebuie sa incerce si rezolvarea problemelor. Pana la urma, creditul extern nu trebuie directionat numai pentru salvarea bancilor si a scaunelor politice, ci pentru sprijinirea efectiva a populatiei. Nu ma gandesc neaparat la locurile de munca pentru ca probabil multe sunt in zone neeconomice, care trebuie restructurate, ci la politici de ansamblu care sa asigure o suportabilitate decenta a crizei din partea segmentelor mai putin favorizate", a mai zis Voinea.

Hazardul moral nu este o solutie

Perspectiva ca multi dintre romani sa renunte la credite doar pentru ca valoarea proprietatilor imobiliare cumparate s-a depreciat foarte mult este deocamdata ocolita de opinia publica. Totusi acest fenomen ar putea aparea in anii urmatori pe masura ce piata imobiliara isi va accentua picajul. "Nu stiu care este procentajul populatiei cu credite care se afla deja cu pretul ipotecii sub valoarea de piata a locuintelor, dar este evident ca dupa o cadere cu inca 50% a preturilor din piata imobiliara fata de nivelurile actuale, majoritatea acestora vor fi pe negative equity", a admis Dragos Cabat care se asteapta ca multi dintre cei care au achizitionat case sau terenuri in scop speculativ sa refuze in perioada urmatoare plata ratelor bancare.

Pe de alta parte cei care au cumparat case cu scopul strict locativ ar putea avea alt comportament. "Mai greu renunti la prima casa si eu la acesti oameni ma gandesc atunci cand vorbim de pericolul executarii silite. Pentru speculatori nu am niciun sentiment. Au riscat si au pierdut", a adaugat Dragos Cabat.

Ionut Dumitru subliniaza faptul ca daca bancile vor fi flexibile in negocierea unor contracte de imprumut nu inseamna ca trebuie sa se ajunga la un hazard moral. "Putem avea intelegere pentru clientii care au motive intemeiate sa intarzie rambursarea ratelor. Nu este insa admisibil ca invocand criza sau deprecierea activelor imobiliare orice client sa faca ce vrea. Am auzit pe la politicieni tot felul de chestii ciudate cu moratorii. Clientii trebuie sa inteleaga ca nimeni nu plateste datoria altcuiva si ca banca poate reduce efortul financiar lunar al cuiva, dar ca pana la urma suma va trebui sa fie platita", a explicat economistul-sef al Raiffeisen Romania

Cine plateste azi cu eforturi considerabile poate pierde casa peste 5 ani

Ionut Dumitru apreciaza ca acum este momentul critic pentru contractantii de credite. "Avem un serviciu al datoriei externe ridicat in 2009, iar acum climatul economic nefavorabil are impact direct asupra debitorului, ale carui venituri nu mai cresc sau scad, iar unii se confrunta cu somajul. Cred insa, ca este o situatie temporara care va mai dura cel mult pana in 2010. Ulterior, un acces la finantare mai ieftin si o asteptata stabilizare de curs ar mai putea slabi presiunea asupra clientilor", a mai spus Dumitru.

"Exista, intr-adevar, posibilitatea ca, daca ne vom confrunta cu o adancire a crizei o mare parte a populatiei care a contractat credite sa fie efectiv in incapacitatea de rambursare peste doi trei ani chiar daca acum cu eforturi reusesc sa se mentina la suprafata. Nu neaparat ca ar fi vorba de rea vointa pentru ca vor vedea preturile locuintelor foarte jos, ci de potentialul real de a face fata platilor", a comentat Dragos Cabat. "Este greu de facut acum o anticipare pe termen mediu pentru a vedea care este nivelul de curs sustenabil la care creditele mai pot fi platite. Este o situatie pe care nu ne-o dorim. Dar daca nu vom folosi creditele de la institutiile financiare internationale pentru reforme structurale si nu vom face altceva decat sa incercam sa castigam timp si sa trecem peste anul electoral, lucrurile ar putea deveni explozive in doi ani si ar insemna ca am risipit acesti bani degeaba", a conchis Liviu Voinea.

In SUA, unul din opt proprietari sunt in intarziere cu plata ratelor sau in procedura de executare silita

Semnalul crizei financiare internationale a fost dat chiar pe piata creditelor ipotecare din SUA, unde rata imprumuturilor neperformante a atins niveluri alarmante inca din vara anului 2007. De atunci situatia s-a agravat constant. Potrivit ultimului raport intocmit de Asociatia Creditorilor Ipotecari (Mortgage Bankers' Association - MBA), in ultimul trimestru din 2008 numarul creditelor ipotecare neperformante a sporit cu 7,88%, in timp ce procedurile de executare silite a ajuns la 3,30% din totalul portofoliilor bancilor societatilor de leasing imobiliar. Combinat, procentajul creditelor delicvente si a caselor executate a atins 11,93% din total, cel mai ridicat nivel inregistrat in statisticile oficiale.

"Numarul caselor in procedura de executare silita a crescut abrupt in al patrulea trimestru din 2008 in pofida faptului ca rata de crestere a cazurilor de declarare a inolventei a ramas constant", a declarat Jay Brinkmann, economist sef la MBA. Explicatia ar fi reprezentata de moratoriile la nivel de state, oprirea procedurilor de executare silita de catre Freddie Mac si Fannie Mae anuntata in luna noiembrie, precum si ezitarea creditorilor de a demara procedurilor de lichidare a activelor care au determinat o incetinire a acestui proces."Rata de crestere a numarului de executari silite s-a stabilizat in ultimele trei trimestre din 2008. Acest lucru ar fi in mod normal interpretat ca o imbunatatirea a performantei pe piata creditelor ipotecare, dar aceasta prezumtie este contrazisa de alte date statistice cum ar fi majorarea accelerata a procentului imprumuturilor delicvente pe perioade mai mari de 90 de zile", a comentat Brinkmann. Un studiu avansat de compania de cercetare a pietei Realty Trac Inc. estimeaza ca in 2009, in contextul urcarii dramatice a somajului, inca un milion de familii de americani vo fi fortate sa renunte la proprietatile lor.

Curierul National