De unde sa-ti iei credit ipotecar
Finante-Banci | Data Publicarii: 09-04-2008

Imprumuturile "relaxate" au marit sumele maxime pe care le pot imprumuta cei cu venituri peste medie, noteaza Evenimentul Zilei. Dupa aparitia "creditelor relaxate", care au adus imprumuturi pentru case fara avans in special celor cu venituri peste medie sau celor care mai aveau si alte proprietati, suma maxima pe care o poate imprumuta un client incepe sa difere substantial de la o banca la alta. Cauza: gradele de indatorare diferite practicate de banci.

In functie de nivelul veniturilor, aceeasi banca poate practica grade de indatorare diferite pentru clientii sai. In plus, la creditele noi, veniturile nete al unei persoane sau familii care vrea sa ia un imprumut sunt diminuate prin deducerea cheltuielilor minime de subzistenta. Majoritatea bancilor considera ca pentru o persoana valoarea acestora este intre 80 de euro si 100 de euro, in timp ce pentru o familie formata din doua persoane sunt calculate la 150-175 de euro.

Consecinta: scaderea cheltuielilor de subzistenta si gradele de indatorare nu foarte mari practicate de banci la noile produse de creditare nu au marit creditele maxime pe care le poate obtine o familie cu venituri lunare de 500 de euro, de exemplu. La polul opus se afla familiile cu venituri medii si mari, in cazul carora sumele maxime pe care le pot obtine de la banca au crescut semnificativ.

Pe langa gradele de indatorare diferite practicate de banci, costul imprumuturilor aduce alte diferent ieri.

Perioada maxima: 40 de ani

Creditele ipotecare pot fi contractate pe perioade de pana la 40 de ani. Patru banci - ATE Bank, Millennium Bank, Raiffeisen Bank si Romexterra Bank - acorda imprumuturi ipotecare pe termene atat de lungi. La alte banci, perioada maxima pentru rambursarea imprumuturilor este de 30 de ani sau de 35 de ani.

Perioadele mari de creditare nu atrag dupa sine majorari semnificative ale sumelor imprumutate, dar costurile cresc considerabil, potrivit unor calcule EVZ.

O familie de doua persoane cu venituri de 1.000 de euro ar putea obtine, pentru 30 de ani, un credit de maximum 69.500 de euro daca acesta ar avea un cost efectiv (dobanda anuala efectiva) de 8%, iar banca finantatoare ar practica un grad de indatorare de 60% dupa deducerea unor cheltuieli lunare de subzistenta in valoare de 150 de euro. In aceleasi conditii, daca imprumutul este contractat pe 40 de ani, suma maxima care poate fi imprumutata ajunge la circa 73.350 de euro, cu 3.850 de euro mai mult fata de imprumutul luat pe 30 de ani.

In schimb, costurile suportate de client cresc semnificativ. Presupunand ca de-a lungul perioadei de rambursare a imprumutului costul total de 8% ramane batut in cuie si nu au loc rambursari anticipate, la creditul luat pe 30 de ani clientul suporta un cost total de circa 109.000 de euro. In situatia in care ar fi contractat creditul pe 40 de ani, odata cu marirea creditului maxim si costul total care urmeaza sa fie suportat de client creste semnificativ, la peste 164.0000 de euro.

Diferente similare apar si la compararea creditelor contractate pe 30 de ani fata de cele luate pe 20 de ani. Solutia pentru a reduce costurile imprumuturilor ar fi rambursarile anticipate. Bancile percep comisioane diferite si au reguli diferite in ceea ce priveste sumele datorate achitate in avans.

De obicei, acestea comisioneaza rambursarile anticipate cu 2%-4% din suma platita in avans. Alte reguli pe care le impun bancile pot viza valoarea sumelor platite in avans. Acestea pot impune rambursarea a minimum 150 de euro sau a cel putin trei rate lunare.

Cu sau fara avans

Mai multe banci finanteaza integral achizitiile imobiliare: Alpha Bank, ATE Bank, Raiffeisen Bank, BRD, CEC sau Millennium Bank.

Alpha Bank si CEC analizeaza pentru fiecare caz daca acorda sau nu imprumuturi fara avans. Millennium Bank finan- teaza integral numai constructia de case, nu si achizitia acestora.

Alte banci au stabilit ca dau credite fara avans numai persoanelor sau familiilor care au venituri peste o anumita valoare. Volksbank a stabilit acest prag la 2.250 de euro, ATE Bank, la 1.720 de euro. Veniturile mari nu sunt suficiente pentru a ob- tine ipotecarul fara avans.

Exista si alte conditii suplimentare. Doritorii trebuie sa isi incaseze salariul intr-un cont deschis la banca. BRD nu isi triaza clientii care pot lua un credit ipotecar fara avans dupa nivelul veniturilor pe care le incaseaza acestia. Le percepe costuri mai mari celor care iau ipotecare fara avans si se indatoreaza pe o perioada mai mare de 20 de ani.

Descalificarea pentru un credit fara avans poate aparea insa din perspectiva garantiilor de care are nevoie clientul pentru a acoperi creditul. Daca acesta nu are alte proprietati, atunci are nevoie de avans.

Avantajele si dezavantajele dobanzii de "vitrina"

Majoritatea bancilor au produse de creditare cu dobanzi fixe care sunt percepute pe perioade scurte de timp: intre trei luni si doi ani. Dobanzile fixe sunt mai mici decat cele variabile, fiind avantajoase prin prisma faptului ca ii permit celui care contracteaza creditul sa imprumute o suma mai mare de la banca.

Dupa ce perioada in care este perceputa dobanda fixa se finalizeaza, majoritatea bancilor aplica o dobanda variabila. De obicei, aceasta este mai mare decat cea fixa. Consecinta: si ratele sunt mai mari.

Unele banci au inceput sa-si informeze clientii si cat de mare ar fi dobanda perceputa din a doua perioada a imprumutului daca aceasta perioada ar incepe chiar in momentul contractarii imprumutului.

Exercitiul de transparenta al bancilor ii ajuta pe clienti sa fie pregatiti pentru ratele mai mari pe care le au de achitat odata ce se incepe perioada de rambursare in care suporta dobanda variabila.

Integral in Evenimentul Zilei