Cine umfla pretul caselor noi?

Prin constructia unui ansamblu rezidential, profitul investitorului ajunge, in Romania, pana la 35% din pretul final de vanzare, de doua ori mai mare decat cel obtinut in alte tari europene, noteaza Banii Nostri. Preturile ridicate la care sunt lansate noile oferte sunt explicate de agentii de vanzari prin scumpirea materialelor de constructii, a fortei de munca si a terenurilor. Marja de profit a devoloperului este ascunsa, de cele mai multe ori, sub presul marketingului. La nivelul anilor 2001-2002, piata imobiliara din Romania era cotata ca una dintre cele mai profitabile, cu marje ale profitului atingand cote chiar si de 100%.

Fiind o zona neexploatata indeajuns, piata s-a constituit, la acel moment, pe fondul speculatiilor, pretul noilor constructii crescand nejustificat.

Investitiile straine au favorizat evolutia si dezvoltarea pietei de lux. Pentru momentul respectiv, achizitiile de acest tip se explicau printr-o foarte buna rata de amortizare a investitiei de aproximativ cinci-sase ani.

Cresterea ulterioara a preturilor si extinderea perioadei de amortizare au dus la scaderea interesului pentru acest tip de locuinte.

"Dezvoltatorii romani au aparut treptat, odata cu cresterea pietei. Acestia sunt fostii mici investitori care au crescut si au recuperat prin achizitii si vanzari repetate, speculand cresterea mare a preturilor intr-un interval de timp foarte scurt.

Pentru majoritatea au fost suficiente doua-trei manevre de acest gen pentru a se lansa in proiecte mai indraznete, bloculete de minim noua si maximum 25 de apartamente amplasate in locatii de top, pe care reuseau sa le contracteze din fazele initiale ale constructiei", comenteaza Claudia Dascalescu, senior consultant in cadrul Departamentului Rezidential al DTZ Echinox. 95% din cererea de locuinte de lux este in oferta romanilor.

Fazele constructive ale profitului

In pretul final al unui proiect rezidential se regasesc pretul terenului, care este destul de mare (1.400-2.000 de euro/mp), dar si pretul studiului de fezabilitate. Ponderea proiectului de arhitectura in pretul final incepe de la 3-4%, dar ajunge si la 5-6%, in functie de firma. Urmatoarea variabila este costul avizarilor, a autorizatiilor de constructie. Onorariul constructorului are cea mai mare pondere in pretul final al proiectului, de aproximativ 60%. Cand vorbim de costul constructorului vorbim de manopera si materiale de constructie. Si nu in ultimul rand variabila de profit.

"In procente, marja de profit a dezvoltatorului reprezinta, in medie, cam 25-30% din pretul final al unei locuinte. Acest profit difera in functie de planurile dezvoltatorului. Daca acesta doreste sa reinvesteasca rapid profitul intr-un nou proiect, viteza de constructie ii scade profitul la 12-15%, pentru a finaliza un proiect intr-un an, deoarece el apeleaza la credite bancare. Totusi, sunt dezvoltatori care merg pe banii clientilor. Ei incep proiectul, cumpara terenul din bani proprii, obtin autorizatiile de constructie, incep lucrul la infrastructura si raman fara bani. Atunci ei asteapta pana mai vand 10 apartamente, mai ridica o parte din proiect si tot asa. Ei intarzie astfel si cate trei ani, insa profitul lor este mai mare. Noi, spre exemplu, pentru ca ne interesa viteza de lucru, am venit cu 40% bani proprii, iar pentru restul am apelat la credite bancare cu cheltuielile de rigoare. Nu stam in banii clientilor. Chiar daca noi mergem cu un profit de 12% pe proiect, in trei ani, daca finalizam trei proiecte, obtinem un profit de 36%", analizeaza Aurelian Nicolae, general managerul Quadra Place, unul dintre cel mai bine vandute proiecte de locuinte de pe piata.

Constructiile in regie proprie nu traumatizeaza bugetul

Profitul unei firme de constructii mici care ridica locuinte pentru persoane fizice reprezinta cam 10-15% din pretul final al constructiei. Varianta la scara larga este reprezentata de dezvoltatorii mari care pentru un proiect de circa 100 de locuinte obtin un profit de 25-35%. Daca profitul acestor companii ar scadea pana la 15%, ar rezulta pentru Bucuresti un pret mediu pe metru patrat de circa 1.000 de euro.

Calculat la un apartament de doua camere cu 60 de metri patrati, ar rezulta un pret de 60.000 de euro, o varianta mult mai acceptabila pentru clientii cu salarii medii. La momentul de fata, pretul mediu al unui apartament nou cu doua camere variaza intre 80.000 si 100.000 de euro, in functie de suprafata.

"La nivel international, marja medie de profit a developerilor reprezinta intre 16 si 25% din pretul de vanzare. Daca pretul terenului, in randul pietelor externe, reprezinta 25-35% din costurile de dezvoltare, in Romania acesta reprezinta, in general, doar 5-8%, lucru care permite dezvoltatorilor sa mentina o scara inalta de profitabilitate", mentioneaza Andrew Prelea, Joint CEO in cadrul South Pacific Constructii.

Forta de munca umbla la preturi

Majoritatea dezvoltatorilor pun pretul ridicat al locuintelor pe seama firmelor de constructii, care se gasesc tot mai greu si care au costuri imense.

"Numarul firmelor de constructii participante la licitatiile organizate de dezvoltatorii imobiliari este din ce in ce mai redus, iar pretul lucrarilor creste, pe fondul deficitului de muncitori", sustine directorul general al Globe Trade Center (GTC) Romania, Shimon Galon.

"Cresterea pretului pe metru patrat construit nu reflecta majorarea pretului la materie prima, ci mai degraba evolutia costului cu forta de munca. Se simte pe piata o lipsa de constructori, care ne-ar putea crea dificultati in dezvoltare", a afirmat Galon.

Pe de alta parte, reprezentantul GTC a precizat ca pretul terenurilor a crescut semnificativ, in ultima perioada, determinand majorarea sumelor alocate proiectelor.

Din totalul unei investitii imobiliare, costul terenului reprezinta 15-20%, iar cel cu materialele de constructii si forta de munca - circa 60%. Cresterea pretului terenurilor a dus la reducerea randamentelor investitiilor de la 18%, in 2000, la 10-11%, a apreciat Galon.

Ba materialele de constructii sunt vinovate

O alta scuza a dezvoltatorilor este scumpirea materialelor de constructii. Cresterea pietei constructiilor i-a determinat pe unii dezvoltatori sa ridice pretul final, iar altii au hotarat sa-si reduca din profit. "Explicatia vine din faptul ca furnizorii de materiale ca fier-betonul si caramizile au fost absorbiti de companii multinationale care au crescut nivelul preturilor la aceste materiale. Oamenii ar trebui sa realizeze ca primesc beneficiile unei locuinte construite cu materiale noi si de calitate mai buna.

Pe aceste considerente, profitabilitatea dezvoltatorului va scadea, deoarece cumparatorul final isi poate permite sa plateasca o locuinta doar in functie de propriul salariu si de posibilitatea achitarii unei rate, deci nivelul scazut al pretului de constructie de pana acum va creste pentru o anumita perioada", anunta reprezentantul South Pacific.

Integral in Banii Nostri