Piata rezidentiala din Bucuresti: aproximativ 8.000 de unitati nevandute

Piata rezidentiala din Bucuresti acumulase, la sfarsitul lunii iunie 2010, o oferta estimata la aproximativ 8.000 de unitati nevandute, dintre care 5.400 de apartamente erau disponibile la vanzare direct de la dezvoltatori, se arata intr-un studiu realizat de compania Colliers International privind piata imobiliara din Romania.

Majoritatea dezvoltatorilor si-au respectat termenele de livrare si aproximativ 2.500 de unitati au fost finalizate in primul semestru, reprezentand peste 80 la suta din cele 3.000 de apartamente anuntate. Asadar, stocul de unitati livrate in proiectele rezidentiale de mari dimensiuni a atins pragul de 13.500 de apartamente la finalul lunii iunie 2010, marcand o crestere de 23 la suta fata de sfarsitul lui 2009.

Avand in vedere ca cererea nu a tinut pasul cu volumul livrarilor din ultimele 18 - 24 de luni, stocul apartamentelor livrate dar nevandute a crescut la 3.700 la sfarsitul primului semestru din 2010, de la 2.500 de unitati inregistrate la finalul anului 2009.

Dupa o evolutie calma pe parcursul lui 2009, revitalizarea pietei era asteptata pentru 2010. In schimb, activitatea din primul semestru al lui 2010 s-a materializat intr-o recesiune extinsa. Primele semne de imbunatatire aparute in martie si aprilie au fost estompate incepand cu jumatatea lunii mai, cand au fost anuntate noile politici guvernamentale.

Volumul total al vanzarilor in proiectele analizate de Colliers Internationala atins aproximativ 600 de unitati in primele sase luni din 2010. Cererea a venit doar din partea consumatorilor finali, investitorii ezitand, in continuare, sa investeasca in piata rezidentiala din Bucuresti, din cauza supraofertei si a lipsei oportunitatilor financiare. Desi programul Prima Casa a fost in continuare sustinut de guvern, nu a inregistrat rezultatele asteptate, mai ales spre sfarsitul semestrului (lunile mai si iunie 2010).

Cererea s-a materializat in special in proiectele care se adreseaza populatiei cu venit scazut (aproximativ 77 la suta din vanzarile totale realizate in primul semestru din 2010), in timp ce ansamblurile care se adreseaza clasei medii au generat 16 la suta din totalul vanzarilor. Urmand o tendinta similara celei din 2009, clientii care au inchis tranzactii in primul semestru din 2010 au fost cei cu o nevoie imediata, care au gasit o oferta financiara buna sau au vrut sa profite de conditiile oferite de programul 'Prima Casa'.

Dezvoltatorii au continuat scaderile de pret, ca o consecinta a vanzarilor reduse. Pretul mediu pe mp construit s-a diminuat cu 10 la suta in primul semestru, de la 1.300 euro/mp (fara TVA) inregistrat la sfarsitul lunii decembrie 2009 la 1.170 euro/mp la finalul lui iunie 2010. In comparatie cu punctul maxim atins pe piata rezidentiala in primul semestru din 2008, pretul mediu a suferit o scadere totala de 28 la suta (pe parcursul a 24 de luni). Totusi, luand in considerare aprecierea monedei euro fata de leu (17 la suta din iunie 2008 pana in iunie 2010), corectia preturilor in moneda nationala nu este la fel de pronuntata ca in euro. Intrucat dezvoltatorii exprima preturile apartamentelor in euro, corectia descendenta din piata a fost partial absorbita de deprecierea monedei nationale.

Calculand preturile pe categorii de clienti tinta, analistii de la Colliers obtin un pret de aproximativ 1.000 euro/mp construit pentru proiectele destinate segmentului cu venit scazut, in timp ce ansamblurile rezidentiale orientate spre categoria de clienti cu venituri medii au un pret mediu putin peste media pietei. Proiectele incadrate in categoria mediu-superioara practica un pret mediu mai ridicat (1.830 euro/mp), insa ele nu influenteaza considerabil media pietei datorita slabei reprezentari a acestor proiecte in oferta.

Luand in considerare evolutia pietei rezidentiale, corelata cu cea a economiei nationale, Colliers nu anticipeaza o activitate mai intensa pe termen scurt (urmatoarele 6 - 12 luni). Prin urmare, studiul Colliers estimeaza, in continuare, o usoara scadere atat a vanzarilor cat si a preturilor, cauzata de tendintele macroeconomice si de politicile guvernamentale implementate la sfarsitul primului semestru (scaderile salariale pentru personalul administrativ, cresterea TVA si schimbarile din Codul Fiscal). Totusi, previziunile pentru piata rezidentiala se diferentiaza in functie de clientii tinta ai fiecarei categorii de proiecte. Astfel, se anticipeaza ca proiectele care se adreseaza segmentelor cu venituri scazute si medii vor continua sa atraga cerere, in special datorita preturilor practicate dar si TVA-ului de 5 la suta, in timp ce proiectele rezidentiale de lux vor fi nevoite sa-si ajusteze considerabil preturile de lista.

Modificarea TVA de la 19 la 24 la suta a generat o crestere artificiala a preturilor de aproximativ 4 la suta. In consecinta, dezvoltatorii vor fi nevoiti sa faca o corectie descendenta pentru a contrabalansa cresterea TVA. In plus, Colliers estimeaza o scadere si mai accentuata a preturilor pe acest segment de piata, tinand cont de cererea redusa a consumatorilor finali.

Colliers International apreciaza ca, pe termen scurt, segmentul rezidential va inregistra un volum mai mic de tranzactii, in timp ce preturile isi vor continua directia descendenta, insa intr-un ritm mai scazut. Piata isi va relua cresterea la trei, patru trimestre dupa revenirea economiei, cand consumatorii isi recapata increderea atat in economia nationala cat si in piata rezidentiala.

sursa: AGERPRES