Prima Casa: bancile ofera conditii care ii sfideaza pe vechii clienti

Bancile au redus dobanzile la jumatate la creditele din Programul Prima Casa, lasand cu gura cascata clientii carora le-au dat imprumuturi la costuri de 2 ori mai mari pana acum. Scaderea subita a dobanzilor se datoreaza doar intr-o mica masura garantiei de stat, arata o analiza www.conso.ro. Costurile au coborat in principal pentru ca bancile au acceptat profituri mai mici.

Programul Prima Casa reprezinta pentru multi dintre clientii vechi ai bancilor un motiv major de nemultumire. Cei care si-au luat credite ipotecare in trecut nu numai ca isi vad casele mult devalorizate fata de preturile la care le-au achizitionat cu 1-2 ani in urma, dar si ratele la credite par acum gigantice comparativ cu un imprumut acordat in cadrul Programului Prima Casa.

Pe scurt, daca se inscriu in Prima Casa, DAE se situeaza la aproape 5%. In schimb, creditele ipotecare standard au un cost dublu, DAE fiind de 9,6%, potrivit ultimelor date publicate de BNR. Cum s-a ajuns la aceasta diferenta enorma si de ce un client care nu se califica in Programul Prima Casa trebuie sa plateasca costuri de 2 ori mai mari?

Garantia de stat nu justifica scaderea dobanzilor  

Motivul principal invocat de bancheri este ca, in cadrul Programului Prima Casa, riscul asumat de banca este zero. Asadar, este firesc ca bancile sa practice dobanzi mai mici. Diferenta este insa mult prea mare pentru a fi justificata doar prin riscul de credit, explica specialistul www.conso.ro.

Pe 16 iunie 2009, ministrul de Finante Gheorghe Pogea declara ca "dintr-o analiza facuta cu expertii BNR, incidentele de plata, de exemplu, in domeniul creditelor imobiliare la nivelul anului 2008 au fost in jur de 0,2%, foarte scazute".

Chiar si dupa declansarea crizei financiare, rata restantelor a crescut la numai 0,3% in martie 2009, se arata in raportul asupra stabilitatii financiare publicat de BNR. In ipoteza ca acest trend va continua, rata restantelor are sanse destul de mici ca sa treaca de 1-1,5% la creditele pentru locuinte.

Prin urmare, daca bancile nu ar fi beneficiat de garantia statului, ele ar fi suportat pierderi de cel mult 1,5%, intr-un scenariu pesimist. In mod normal, acesta ar fi trebuit sa fie si procentul cu care dobanzile la Prima Casa ar fi putut sa scada. Cum s-a ajuns insa la o reducere de aproape 5 puncte procentuale?

Exista doua posibilitati: fie bancile merg pe pierdere, fie si-au redus profitul la cote mai rezonabile. Avand in vedere ca 20 de banci si-au manifestat interesul pentru Programul Prima Casa, prima varianta poate fi cu usurinta eliminata, pentru ca altfel sistemul bancar si-ar pune singur in pericol existenta, ceea ce nu este plauzibil.

Varianta ramasa este ca bancile s-au multumit la Programul Prima Casa cu profituri de pana la 5 ori mai mici! La creditele normale, ele continua sa mearga pe aceleasi marje de profit, comportament care devine extrem de greu de explicat unor clienti care se confrunta, in plina criza economica, cu dificultati financiare tot mai mari.

Conso.ro a explicat de altfel, cu ceva timp in urma, ca marjele de dobanda maxime impuse de Guvern pentru Prima Casa nu sunt nici pe departe atat de drastice pentru banci pe cat ar parea la prima vedere.

Comisioanele se evapora fara motiv

Un alt aspect care arata ca reducerea costurilor nu are nimic de-a face cu garantia de stat este diminuarea comisioanelor de acordare. Cea mai mare banca, BCR, practica la creditele standard un comision de acordare de 2,5% din credit, iar acum acesta s-a redus de 5 ori, la numai 0,5%.

Alte banci au renuntat chiar de tot la comisioane. CEC Bank nu mai solicita niciun comision de acordare sau de gestiune, iar Alpha Bank si BRD procedeaza la fel. De asemenea, bancile s-au obisnuit suspect de rapid cu ideea ca nu mai trebuie sa perceapa comisioane de rambursare anticipata la creditele Prima Casa. Asta cu toate ca la creditele imobiliare normale, comisioanele practicate sunt extrem de mari. De exemplu, clientii BCR care au luat credite in trecut sunt obligati sa achite chiar si 4,5% in primii trei ani, in caz de rambursare anticipata. Pentru clientii de la Prima Casa, rambursarea anticipata va fi gratuita, insa pentru ceilalti se mentine la acelasi nivel!

Clientii existenti ar putea cere conditii relativ similare  

Avand in vedere aceste aspecte, este posibil ca bancile sa se confrunte in perioada urmatoare cu un val de cereri - justificate - de reducere si chiar de eliminare a unora dintre costurile ridicate percepute clientilor existenti sau celor viitori, care insa nu se pot incadra in conditiile Programului Prima Casa.

Doleantele clientilor vor putea viza atat nivelul marjei practicate peste EURIBOR (cu limitele aratate in ceea ce priveste costul garantiei de stat), cat si comisioanele de acordare, gestiune lunara si de rambursare anticipata.

Prima Casa poate deveni astfel un bumerang care sa oblige bancile sa reanalizeze si situatia clientilor existenti, precum si conditiile de acordare a noilor credite pentru clientii obisnuiti. Daca nu vor proceda asa, si vor mentine acest dublu standard, deficitul de imagine - care deja le afecteaza - se va amplifica aproape sigur.

Curierul National