Bula imobiliara. De ce trebuie sa se sparga

In ultimii ani, pe piata imobiliara din Romania s-a dezvoltat o bula speculativa de proportii, sub diverse pretexte preturile locuintelor si terenurilor inflamandu-se pana la valori cu totul exagerate, fara un corespondent real in potentialul efectiv al economiei locale, noteaza Curierul National. Fluxul investitional venit in conditiile unui exces de lichiditate pe plan mondial, dar si nevoia unui camin pentru familiile de romani au permis escaladarea acestui bubble pe o piata lipsita de adancime si de  transparenta.

In tot acest rastimp, reprezentantii sectorului au incercat confuzionarea consumatorului final prin exagerarea impactului unor fenomene economice asupra preturilor din real estate, astfel incat acestea au urcat continuu, spre niveluri total aberante, nesustenabile pe termen lung. Principalele argumente in favoarea acestor cresteri ale cotatiilor au fost raportul dintre cerere si oferta, care i-ar fi avantajat pe vanzatori, majorarea veniturilor populatiei, perspectiva diminuarii dobanzilor ce ar fi stimulat accesul la creditare, o presupusa necesara aliniere a preturilor din imobiliarul romanesc cu cele din tarile dezvoltate odata cu accederea in Uniunea Europeana, precum si estimarile legate de intrarile de capital occidental pe aceasta piata.

Acum, la un an dupa integrare si in fata unei crize economice mondiale fara precedent, observam ca toate aceste motivatii care au stat la baza umflarii balonului de sapun din imobiliarul romanesc nu mai sunt valabile. Raportul dintre cerere si oferta pare a se fi inversat in contextul in care cererea solvabila tinde spre zero ca urmare a noului regulament al BNR, iar numarul terenurilor si caselor scoase la vanzare a explodat in ultimele luni.

De asemenea, este evident ca majorarea veniturilor nu va mai putea continua in acelasi ritm spre a putea mentine asteptarile ridicate ale developerilor. Reducerea preconizata a dobanzilor apare acum ca total iluzorie, daca ne gandim ca banii devin din ce in ce mai scumpi la nivel mondial, iar deficitul structural de lichidiate va persista in anii care vin. Cotatiile din real estate din tarile dezvoltate de la inceputul anilor 2000, prezentate drept  reper si pentru Romania, s-au dovedit a fi, la randul lor, nerealiste.

Specialistii vorbesc, deja, despre cea mai mare bula speculativa din istorie, iar preturile activelor imobiliare au coborat semnificativ intre timp, atat in SUA, cat si in alte tari industrializate. Cat priveste marota strainilor care vor veni sa ne cumpere cu totul, aceasta este spulberata in noul cadru general in care fondurile ies din tarile emergente sau cauta sa-si vanda din detineri cu scopul obtinerii de lichiditati. Avand in vedere aceasta turnura, este de asteptat ca piata imobiliara autohtona sa intre pe un lung ciclu de scaderi.

Dragos Cabat: La aceste preturi, raportul dintre cerere si oferta nu mai este relevant

In ultimii ani, orice crestere a preturilor din real estate era motivata de reprezentantii sectorului prin raportul dintre cerere si oferta. Mentiunile cu privire la stocurile scazute erau insotite de prezentarea unei cereri potentiale infinite. Notiunea de cerere solvabila era eludata in permanenta si niciodata agentiile imobiliare nu au dat detalii cu privire la solictarile efective.

Dragos Cabat, presedinte al Asociatiei Romane a Analistilor Financiari (CFA Romania), considera ca acest raport dintre cerere si oferta, pe actualele paliere de preturi, nu mai este relevant. "Pe termen lung, cererea potentiala exista, in timp ce oferta este mai putina, in special pe segmentul high-class. Acest lucru nu inseamna insa ca preturile pot urca la nesfarsit. Este necesara o corectie pe care personal o asteptam demult. Preturile nu trebuiau sa creasca atat de puternic si este normal ca acum sa scada. Orice piata este ciclica si cred ca vor urma cativa ani de deprecieri in real estate", a declarat Dragos Cabat. In opinia sa, situatia este asemanatoare cu cea de pe piata petrolului, unde desi exista un dezechilibru intre o cerere importanta si niste rezerve limitate, pretul a scazut la jumatate fata de maxime in contextul unei crize generale de lichiditati.

Ceva mai rezervat este Valentin Toma, manager departament rezidential Media City, care considera ca, desi cererea solvabila s-a redus intrucat produsele bancare vor fi mai greu de accesat, piata imobiliara nu va inregistra o scadere dramatica. "Necesarul de locuinte este inca ridicat, iar acum nu ne confruntam decat cu un blocaj pe baza de zvonistica. Nu cred ca am putea asista la o panica", a mai spus Toma. "Este o piata a celor care sunt nevoiti sa vanda si a celor care sunt nevoiti sa cumpere", sustine Ruxandra Cleciu, presedinte al Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare, subliniind ca astfel avem un echilibru relativ intre cerere si oferta care, insa, se traduce printr-un blocaj la nivelul tranzactiilor. "Atat cumparatorii, cat si vanzatorii sunt in asteptare si fiecare dintre acestia au problemele lor specifice", a mai spus Ruxandra Cleciu, care este de parere ca in prezent avem o piata a cumparatorilor, in care clientii incep sa dicteze.

Liviu Voinea: Este evident ca veniturile nu pot creste an de an cu 20%

Cresterea prognozata a veniturilor a fost unul dintre principalele argumente in favoarea majorarii preturilor locuintelor. Piata insa a anticipat si a supralicitat acest argument, astfel incat, daca in anii umflarii bulei speculative venitul mediu a crescut in termeni nominali cu 400%, multe dintre cotatiile din real estate au avut aprecieri de 800%  sau chiar 1.500%. "Este evident ca veniturile nu pot creste an de an cu 20%, iar acest ritm se va opri deoarece nici baza nu mai este la fel de joasa", a explicat Liviu Voinea, director executiv al Grupului de Economie Aplicata (GEA).

In opinia sa, nici conditiile interne si nici cele internationale nu mai permit majorari substantiale ale veniturilor. "Factorii care au stimulat piata imobiliara nu mai exista in momentul de fata", a mai zis Voinea, estimand ca nici remiterile de bani ale romanilor care muncesc in strainatate, care alta data au sustinut cumpararile de locuinte, nu mai reprezinta o sursa pe industria de real estate. "In perioade de criza, acestea sunt mai mult o plasa de siguranta decat un mijloc de investire. Daca pe parcursul unui boom banii vin pentru achizitii de locuinte sau masini, in anii de declin acestia doar compenseaza lipsa veniturilor si merg spre consumul bunurilor de stricta necesitate", a adaugat directorul GEA.

"Cred ca veniturile vor creste, in continuare, insa ritmul se va diminua serios astfel incat sumele directionate catre piata imobiliara nu vor fi atat de mari cum se preconiza", opineaza Dragos Cabat, care a subliniat ca vor continua sa se faca tranzactii pe piata imobiliara. "Pana la urma se va ajunge la un punct de echilibru, in care cererea se va intalni cu oferta, dar acesta nu va fi acolo unde il asteptau developerii, ci mult mai jos", a mai afirmat presedintele CFA Romania.

Adrian Vasilescu: Banii se scumpesc si este normal sa se intample ce vedeti acum pe piata imobiliara

Un alt element care ar fi urmat sa favorizeze piata imobiliara era o eventuala scadere a dobanzilor in conditiile in care inflatia pe leu ar fi trebuit sa se apropie de parametrii specifici zonei euro. Acum aceasta perspectiva apare ca fiind total nerealista. "Atunci cand, in anii din urma, spuneam ca piata imobiliara va urma un parcurs descendent dupa o apreciere furibunda nu eram pesimist, ci realist. Si asta intrucat era vorba de un boom care nu putea dura, fiind nesustenabil", a declarat Adrian Vasilescu, consilier al guvernatorului BNR.

"Anticiparile mele, a continuat acesta, se bazau pe fundamentele economice, insa in noul context de criza, problema se pune cu atat mai acut. Banii se scumpesc si este normal sa se intample ce vedeti acum pe piata imobiliara". Reprezentantul Bancii Nationale spune ca, avand in vedere situatia de ansamblu, "creditele nu se pot ieftini intrucat bancile manifesta un exces de prudenta. Treptat, acestea vor relua cu mai multa incredere procesul de creditare, insa banii pe care ii va contracta populatia vor fi mai putini. Acest fenomen nu va insemna neaparat ca oamenii vor avea de suferit. Vor primi credite in cuantum mai mic, dar si preturile locuintelor se vor ieftini, astfel incat va exista un acces la locuinte", a precizat Adrian Vasilescu.

"Pana in 2013 nu intrevad cum am putea sa vedem o scadere a dobanzilor. Developerii care si-au construit business-ul pornind de la aceasta premisa au gresit grav intrucat chiar si inainte de criza aceasta asteptare nu era fondata", spune Dragos Cabat, care estimeaza o majorare a nivelului dobanzilor la nivel international si o reticenta suplimentara a bancilor pentru creditarea ipotecara.

Integral in Curierul National