Piata locuintelor se va tempera, pe fondul disputei intre vechi si nou

Pe parcursul anului 2008, preturile apartamentelor noi nu vor scadea, iar in cele mai multe cazuri vor inregistra cresteri, dar nu acelasi lucru se poate spune despre piata apartamentelor vechi, care ar fi inregistrat deja scaderi in primele luni din 2008 cu circa 10%, sustin analistii imobiliari.

Potrivit specialistilor in domeniu, din anul 2002 si pana in prezent, preturile pe piata romaneasca de real estate au crescut spectaculos, iar in ultimii cinci ani, valoarea de piata a apartamentelor, vilelor si terenurilor a crescut cu procente de peste 500- 600%.

De asemenea, ultimul studiu al UniCredit, prezentat in luna mai la reuniunea BERD de la Kiev, arata ca preturile imobiliare din Bucuresti sunt printre cele mai mari din centrul si estul Europei, locuitorii Capitalei fiind nevoiti sa plateasca echivalentul a sapte salarii medii brute pentru a cumpara un metru patrat construit. Datele statistice indica, astfel, faptul ca un metru patrat intr-o locuinta deja folosita costa anul trecut in Bucuresti, in medie, 2.177 euro/mp, iar in ceea ce priveste locuintele noi un metru patrat costa in 2007, in medie, 2.475 euro/mp, fata de 1.779 euro/mp in 2005.

Cu toate acestea, economistii UniCredit vad anumite semne ca piata imobiliara din Bucuresti ar putea suferi o temperare in perioada urmatoare.

Aceeasi parere o impartasesc si reprezentantii dezvoltatorilor imobiliari. Potrivit acestora, piata imobiliara din Romania constituie inca o piata emergenta, dar "ar fi naiv" sa ne asteptam in continuare la cresteri de preturi la fel de spectaculoase ca in anii precedenti. "Ca orice alta piata bursiera sau de real estate din lume, si piata romaneasca de real estate trebuie sa aiba atat cresteri, cat si stagnari sau chiar descresteri ciclice. Important este ca intotdeauna proprietatile imobiliare reprezinta investitii profitabile pe termen lung, chiar si in termeni reali ajustati cu inflatia", a aratat presedintele companiei imobiliare Perfect Casa, Jeni Dragomir.

In ceea ce priveste statisticile din acest an, datele Uniunii Nationale a Notarilor Publici din Romania (UNNPR)  arata ca numarul de tranzactii imobiliare din Romania a crescut in primele doua luni cu 21,85% pana la 77.703, fata de 63.772 in acelasi interval din 2007. Ca valoare, in primele doua luni ale anului, taxele virate la bugetul de stat si bugetele locale in urma tranzactiilor imobiliare au crescut cu 30,36%, pana la 175,03 milioane lei, de la 134,26 milioane lei cat erau in intervalul ianuarie-februarie 2007. In acelasi timp, actele de garantie imobiliara au crescut in perioada ianuarie-februarie 2008 cu 36,78% la 30.925, de la 22.609 in primele doua luni din 2007.

Cu toate acestea, ritmul de crestere este mai scazut ca la sfarsitul anului trecut. Astfel, daca in luna noiembrie 2007 au fost realizate 50.519 tranzactii, iar in decembrie 48.897, in primele doua luni din 2008 tranzactiile au scazut, in ianuarie 2008 la 33.478, iar in februarie 2008 la 44.225.

O piata in curs de "temperare" este si perceptia evaluatorilor asupra pietei imobiliare. Astfel, reprezentantii ai Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din Romania (ANEVAR) se asteptau, inca de la inceputul anului, la o crestere lenta a preturilor pe piata imobiliara rezidentiala. Pe viitor, preturile din piata imobiliara romaneasca vor creste lent, iar singurele scaderi se vor observa in profitul dezvoltatorilor, datorita costurilor foarte ridicate cu forta de munca si materiile prime, sustinea, la sfarsitul lunii februarie, vicepresedintele ANEVAR, Speranta Munteanu.

Reprezentantul companiei de evaluare Darian, Adrian Crivii, considera, la randul sau, ca piata, pe diferitele ei segmente, se situeaza undeva intre temperarea ritmului de crestere si stagnare. "Acest lucru se datoreaza in primul rand inaspririi conditiilor de creditare, menite tocmai sa limiteze consumul si sa echilibreze raportul dintre oferta competitiva de pe piata si cererea solvabila, iar in al doilea rand, cresterii numarului de spatii locative noi. In ceea ce priveste terenurile, chiar daca se inregistreaza in continuare cresteri, se poate observa ca a disparut aspectul speculativ din tranzactii, ceea ce tempereaza, si aici, preturile", a mai spus Adrian Crivii. In privinta evolutiei preturilor de pe piata imobiliara rezidentiala, Crivii estimeaza o crestere de maxim 10 - 15% pentru 2008, la segmentele cele mai competitive.

In ceea ce priveste aspectele financiare, specialistii sustin ca accesul la credite s-ar putea ingreuna in perioada urmatoare, in ciuda faptului ca bancile au inceput sa finanteze chiar si 100% din valoarea imobilelor pe care vor sa le cumpere clientii. Si asta pentru ca dobanzile la imprumuturile in lei cresc pe masura ce Banca Nationala a Romaniei (BNR) mareste dobanda de politica monetara, situata, in prezent, la 9,75% pe an.

Creditele in euro, preferate de multi dintre cei care isi cumpara case, nu sunt nici ele lipsite de posibilitatea unei cresteri a dobanzii, in conditiile in care Banca Centrala Europeana (BCE), cea care stabileste nivelul dobanzii cheie pentru zona euro, se arata ingrijorata in primul rand de nivelul ridicat al inflatiei, motiv pentru care balanta se inclina mai degraba spre o majorare a dobanzii la euro, decat spre scaderea acesteia.

In plus, apare o alta problema semnificativa la contractarea unui credit, indiferent de evolutia dobanzilor, atunci cand bancile refuza sa acorde un imprumut din cauza vechimii mari a imobilului cu care este ipotecat creditul.

Preturile imobilelor vechi vor scadea in urmatorii 3-4 ani, pe fondul cresterii ofertei de apartamente noi

Directorul Targului National Imobiliar si al companiei Admedia, Vlad Vlascean, crede ca preturile imobilelor vechi se vor prabusi in urmatorii trei-patru ani pe fondul ofertei mai mari de imobile noi si datorita orientarii clientilor catre acest tip de locuinte.

Aceasta tendinta de reorientare a clientilor a fost remarcata, cum era de asteptat, si de consultantii imobiliari.  Acestia sustin ca numarul celor care opteaza pentru apartamente noi este in crestere. "Scaderea preturilor la apartamentele vechi depinde foarte mult de numarul de apartamente noi livrate. Ritmul de livrare al apartamentelor noi nu este inca foarte ridicat, deci scaderea va fi in trepte si cred ca procentul va fi undeva intre 10-25% in urmatorii ani", declara recent George Ivan, consultant in cadrul departamentului rezidential al companiei de consultanta imobiliara DTZ Echinox.

De altfel, pretul locuintelor vechi continua sa ramana crescut tocmai datorita unei oferte de locuinte noi cu mult sub cerere, fapt accentuat de nefinalizarea la timp a unor importante proiecte rezidentiale.

Presedintele Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din Romania (ANEVAR), Adrian Vascu, declara in februarie ca pretul mare si uneori speculativ al locuintelor vechi este sustinut printre altele de nefinalizarea la timp a proiectelor noi anuntate pe piata, de nivelul ridicat al cererii, dar si de unele aspecte financiare cum ar fi cursul valutar si dobanzile. Acesta a mai spus recent ca nerealizarea proiectelor noi pe anul 2007 a fost in proportie de circa 40%, iar populatia este tot mai disperata sa se mute intr-o casa proprie.

Cu toate acestea, piata locuintelor vechi a inceput sa cunoasca nu numai o stagnare, dar chiar o scadere.

"Asa cum era de asteptat, preturile apartamentelor din blocurile vechi au scazut in prima parte a anului cu aproximativ 10% fata de valorile de la finalul anului trecut. Pe fondul aparitiei noilor proiecte rezidentiale, cererea pe acest segment este in scadere, mai ales ca, in momentul de fata, multi dintre proprietarii acestor locuinte vor sa le vanda pentru a se muta in ansamblurile noi. Acest lucru inseamna o oferta mai mare pe piata pe acest segment, al apartamentelor vechi, ceea ce pune presiune pe preturi", a declarat managing partner Darian, Adrian Crivii.

Nici piata apartamentelor noi nu va cunoaste cresteri spectaculoase

Pe de alta parte, Adrian Crivii a subliniat ca nici proiectele rezidentiale noi nu au inregistrat cresteri majore in prima parte a anului.

Directorul Targului National Imobiliar si al companiei Admedia, Vlad Vlascean a declarat ca inceputul anului 2008 a adus o scumpire de circa 10% la locuintele noi.

"Apartamentele noi se vand in continuare, iar dezvoltatorii anunta proiecte noi pentru ca cererea la nivelul Bucurestiului nu este inca acoperita. Desi ne aflam intr-o perioada in care se inregistreaza de obicei o scadere a vanzarilor, vara ne fiind cea mai buna perioada pentru rezidentiale, apartamentele noi se tranzactioneaza destul de bine, iar pretul acestora a inregistrat o crestere de 10-15% de la inceputul anului.  In plus, la nivel general putem vorbi chiar de o crestere semnificativa a ritmului de vanzare comparativ cu anul trecut. Desigur, pentru ca proiectele sunt mult mai numeroase, oamenii au mai multe optiuni, motiv pentru care cererea se disipeaza in piata", a declarat Irina Petrescu, partener al companiei imobiliare ESOP Consulting.

George Dimitriu, agent exclusiv al ansamblului rezidential Obor Towers a spus ca apartamentele s-au vandut, in acest an, chiar mai bine decat in 2007, in conditiile in care, din ianuarie 2008 pana acum, s-a inregistrat o majorare a pretului de aproximativ 10 procente.

La randul lor, reprezentantii companiei imobiliare CBRE Eurisko estimeaza ca pretul pe metrul patrat construit al locuintelor noi va creste in acest an cu 10-30% din cauza majorarii pretului terenurilor disponibile, al utilitatilor, materialelor de constructie si fortei de munca, iar per ansamblu, pretul final de vanzare al apartamentelor noi va creste cu 5-15%. "In perioada urmatoare vor exista corectii pentru preturile nejustificate ale locuintelor, insa preturile de vanzare nu vor scadea atata vreme cat exista o cerere potential ridicata. Pentru 2008, pe segmentul rezidential estimam doar o scadere a ritmului de crestere a preturilor", a spus managerul departamentului de evaluare al CBRE Eurisko, Adrian Nicolescu.

Nu o scadere reala, ci doar o incetinire a ritmului de crestere a pietei este aprecierea presedintelui ANEVAR, Adrian Vascu. Aceasta declara recent ca preturile din piata imobiliara, vazute din afara, pot parea ridicate fata de puterea de cumparare a romanilor, dar totusi exista in continuare bani care "se misca de la vanzatori la cumparatori", iar atata timp cat cererea exista nu poate fi vorba de o scadere a pietei imobiliare.

NewsIn